Купить недвижимость в Испании

Москва +7 (495) 211-82-81 | Барселона +34 (934) 92 03 65 | Коста Бланка + 34 966 76 43 02

Вы здесь

Процесс приобретения коммерческой недвижимости в Испании

Испания в течение многих лет является одной из самых привлекательных стран Европы. Что касается покупки жилой недвижимости, то мы не раз освещали в нашем блоге самые актуальные темы, касающиеся выбора, бронирования, покупки и содержания жилых объектов. В этой статье мы подробно рассмотрим процесс приобретения коммерческой недвижимости, которая в последнее время, с точки зрения рентабельности, является более привлекательной чем сдача в аренду квартир. Согласно статистике, годовая рентабельность на рынке коммерческой недвижимости составляет: в Малаге (Коста дель Соль) – 8,7%, за ней следует Кордова (Андалусия) – 8,6%, список продолжают такие города, как Аликанте (Коста Бланка) – 7,9%, Сьюдад Реаль – 7,7%, Лас Пальмас де Гран Канария – 7,6%, Мадрид – 7,4% и Барселона – 7,2%.

Как купить коммерческую недвижимость в Испании?

В первую очередь, вы должны четко понимать с какой целью вы покупаете коммерческое помещение - для сдачи в аренду или открытия собственного бизнеса.

При выборе коммерческого помещения нужно учитывать такие факторы, как престижность зоны, транспортное сообщение (есть ли рядом метро, автобусы, трамваи, дорожные развязки и т.д.), общее состояние объекта и имеющиеся лицензии, выданные мэрией для данного помещения (ресторанная деятельность, дискотека, торговый центр, парковка и т.п.) и его оснащение.

После выбора объекта коммерческой недвижимости, готовится обязательный пакет документов, необходимых для завершения сделки купли-продажи. На сегодняшний день требования банков и других официальных учреждений значительно ужесточились и с каждым разом требуется все больше и больше бумаг, которые, в свою очередь, должны будут переведены на территории Испании специальным присяжным/уполномоченным переводчиком. Помимо этого, по индивидуальному требованию банка, в котором будет открываться счет и возможно запрашиваться ипотечный кредит, на некоторые документы, предварительно, нужно будет поставить апостиль.

Итак, первым и важным шагом является получение NIE (идентификационный номер иностранца – аналог российского ИНН). Он нужен для оплаты налогов, связанных с приобретением и последующим владением недвижимостью. Без NIE невозможно оформить сделку купли-продажи, а также открыть банковский счет. Ниже дана ссылка на статью, подробно описывающую процесс получения NIE:

http://diagonalmar.ru/blog/chto-takoe-nie-nie-i-gde-i-kak-ego-poluchit

Вторым немаловажным шагом является открытия счета в банке. Он требуется для осуществления оплаты за выбранный объект недвижимости. С него же в последствии будут автоматически списываться средства за коммунальные услуги, страховку и налоги. Ниже дан список документов, необходимых для открытия расчетного счета физическим лицам.

  • Заграничный паспорт + Идентификационный номер иностранца (NIE)
  • Справка о доходах (форма 2-НДФЛ) за последние 2 года или Подоходная декларация за последние 2 года (для ИП)
  • Справка с места работы за последние полгода с указанием должности, типа контракта (срочный или бессрочный) и размера заработной платы
  • В случае отсутствия работы или собственного бизнеса, банк обязательно запросит документы, доказывающие другие денежные доходы (пенсия, алименты, дарственные, продажа или аренда недвижимости, дивиденды, исполненные договора подряда, авторские отчисления, выигрыш в лотерею и т.д.)

Для получения ипотечного кредита (срок рассмотрения – от 3 недель до 2 месяцев), помимо вышеуказанных документов, потребуются:

  • Свидетельство о праве на собственность (недвижимость жилая и нежилая, земля и т.д.)
  • Выписка из российского банка, где имеется счёт (карта) с движением средств за последние 6 месяцев
  • Характеристика из банка, если есть
  • Справка о кредитной истории в России из Национального Бюро Кредитных Историй Российской Федерации.

Далее - бронирование объекта и подписание предварительного договора купли-продажи. При внесении залога за выбранное коммерческое помещение не существует каких-либо определенных сумм или процентного соотношения, так как каждая сделка индивидуальна. В случае покупки недвижимости от застройщика, как правило, устанавливается фиксированная сумма залога. Если выбранное помещение от собственника, то в данном случае будет иметь место так называемый “человеческий фактор” – условия резерва и сроки дальнейших оплат будут более свободными. Для подписания предварительного договора купли-продажи также нужно будет оплатить 10% от стоимости коммерческого помещения за вычетом суммы залога. В данном документе четко оговаривается финальная стоимость объекта, сроки оплаты и дата подписания купчей.

Финальный этап – подписание в присутствии нотариуса договора купли-продажи (купчая), который, в свою очередь, до заключения сделки, проверяет объект недвижимости на наличие/отсутствие обременений, долгов, либо арендаторов. В последствии, он же занимается регистрацией коммерческого помещения в реестре собственников и оплатой всех необходимых налогов, связанных с покупкой нежилой недвижимости.

Налоги при приобретении коммерческой недвижимости в Испании

  • Налог на передачу имущества (ITP) – 21%. Он выплачивается в случае приобретения коммерческой недвижимости на вторичном рынке.
  • НДС* (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) - 21% - начисляется при покупке коммерческого помещения от застройщика. Возможна уплата IVA вместо ITP (с последующим учетом выплаченной суммы к возмещению при подаче годовой декларации по НДС). IVA начисляется при покупке нового жилья от застройщика, а также в случаях, когда продавцом также выступает юридическое лицо.

Остальные расходы на оформление документов составляют примерно 2-4% от стоимости объекта, а именно:

  • Гербовый сбор – от 0,1% до 1,5% (актуально только при покупке новой недвижимости)
  • Регистрация сделки в реестре собственников – 1%
  • Оплата услуг нотариуса – 0,5-2% в разных регионах Испании
  • Налог на юридические задокументированные акты (AJD) – 1-1,5%
  • Расходы по оформлению ипотечного кредита (если имеется).
  • Наконец-то вы стали счастливым обладателем коммерческой недвижимости

Затраты на содержание коммерческой недвижимости в Испании

  • Коммунальные услуги (согласно счетчику) и содержание зон общего пользования (уборка, свет, ремонт, лифт и т.п.)
  • IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) – муниципальный налог на Право Собственности. Здесь сложно назвать какую-либо сумму, т.к. для его расчета берется целый ряд показателей и коэффициентов, которые для каждого отдельного муниципалитета свои.
  • Налог на вывоз мусора (как правило приходит вместе с налогом IBI) – зависит также от каждого отдельного населенного пункта.
  • Налог на доходы нерезидентов (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Нерезиденты Испании, чья недвижимость сдаётся в аренду, уплачивают налог с арендной платы. Если арендатором является испанская фирма, то все налоговые отчисления она сама удерживает из суммы арендной платы и уплачивает их в бюджет.

Налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) – оплачивается только юридическими лицами. Общая ставка налога на прибыль, согласно ст. 29 Закона 27/2014, составляет 25% (и 15% для новых компаний, занимающихся экономической деятельностью). При условии, что оборот не превышает 10.000.000,00€, применяются следующие ставки: 25% на первые 300.000,00€ прибыли и 30% на остальную сумму. Однако на 2015 год общая ставка налога была увеличена до 28%. Новой компания считается в течение 2 следующих лет с момента ее создания. Ставка в 15% будет распространятся на этот первый налоговый период, при наличие положительного баланса. Официальный доход фирмы от 0 до 300.000 евро – ставка 15%, сверх этой суммы – 20%. Исключением в этом случае являются холдинговые компании, которые облагаются общеустановленными налоговыми ставками. Что касается уменьшения налогооблагаемой базы, то здесь исключением являются публичные ассоциации и фонды, не занимающиеся экономической деятельностью. Их ставка составляет 10%. Для всех остальных она не меняется при любой отчетности (зарплата, кредиты, ремонты и т.п.)

По любым дополнительным вопросам, связанным с покупкой и владением коммерческой недвижимостью компания Диагональ Мар предоставит вам услуги грамотного специалиста и подберет для вас самые оптимальные и лучшие предложения коммерческих помещений в любом городе и на любом побережье Испании.

Свяжитесь с нами, если Вы хотите получить более подробную информацию