Права и обязанности владельцев недвижимости, которая сдается в аренду

У многих собственников, желающих сдать недвижимость в аренду, возникают различные вопросы и сомнения. Обязательно ли брать залог? Подлежит ли обсуждению ежемесячная плата за аренду? Кто будет оплачивать ремонтные работы? С вступлением в силу нового закона в 2013 году многие нормы поменялись. Арендаторы теперь хорошо знают свои права и обязанности, но каковы права собственников жилья? Далее мы детально рассмотрим права и обязанности арендодателей.

ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

• Устанавливать размер арендной платы и условия договора

Собственник имеет право устанавливать размер арендной платы и залога, а также определять необходимые ему условия договора, которые не должны противоречить действующему законодательству: срок действия, изменения, выплаты.

• Возвращать себе жилье в случае крайней необходимости

Арендодатель может расторгнуть договор и вернуть жилье с целью собственного проживания, проживания своих ближайших родственников, а также супруга/супруги (в случае разъезда, развода или аннуляции брака). Если арендодатель или его родственники не вселяются в жилье в течение 3 месяцев с момента истечения срока действия договора аренды или выезда арендатора (за исключением обстоятельств непреодолимой силы), арендатор в течение 30 дней может снова заселиться на срок до 3-х лет на прежних договорных условиях, при этом ему должна быть выплачена компенсация расходов по выселению, или эта сумма пойдет в зачет одной месячной арендной платы за каждый год аренды.

Также арендодатель может вернуть себе жилье, если становится доверительным собственником, если на его недвижимость накладывается взыскание, или в отношении нее выносится судебное решение, за исключением тех случаев, когда договор об аренде с четко оговоренным сроком регистрируется в службе записи актов гражданского состояния.

• Выселять арендатора в случае неуплаты

Арендодатель может вернуть себе жилье и потребовать выселения недобросовестного арендатора по прошествии 10 дней с момента неуплаты арендатором ставки по аренде и подачи собственником искового заявления в суд.

• Получать налоговый вычет

По новой налоговой реформе одним из изменений в законодательстве стала отмена этой налоговой льготы, однако правительство передумало, и собственники по-прежнему могут получать налоговый вычет в размере до 60% при уплате НДФЛ по доходам от сдачи в аренду жилья.

• Получать компенсацию в случае досрочного прекращения договора аренды

Если арендатор съезжает раньше указанного в договоре срока, собственник может потребовать выплаты компенсации в размере одной ежемесячной арендной платы за каждый оставшийся год аренды, при условии, что данное положение было указано в договоре.

• Требовать возврата жилья в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору

Собственник имеет право требовать от арендатора вернуть ему жилье в том же состоянии, в котором оно было ему передано в момент заключения договора. В случае невыполнения этого условия, например, если цвет хотя бы одной стены будет отличаться от первоначального, из суммы залога будет вычитаться пропорциональная нанесенному ущербу часть.

• Претендовать на часть залога, если по окончании договора аренды первоначальному состоянию жилья был нанесен ущерб

Арендодатель вправе потребовать возмещения из залога пропорциональной стоимости нанесенного жилью ущерба во время проживания арендатора, если ущерб был нанесен не вследствие нормального использования, а из-за небрежной или плохой его эксплуатации. Однако, арендодатель не может возместить ущерб самостоятельно, необходимо юридически подтвердить наличие повреждений, предъявив фотографии жилья до и после его аренды. Возмещение и размер части залога будет зависеть от решения судьи.

• Снижать стоимость аренды в случае проведения арендатором ремонта и других улучшений

Действительно, арендатор имеет право производить ремонтные работы по улучшению жилья, если они не повредят его состоянию или целостности, по согласованию с арендодателем и получению от него письменного разрешения на проведение таких работ. В случае, если произведенные работы не соответствуют указанным в договоре, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме того, если арендатор проводит ремонтные работы без разрешения арендодателя, владелец жилья по истечении срока договора аренды имеет право потребовать приведения помещения в первоначальное состояние без компенсации арендатору стоимости проведенных работ.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

• Полностью вернуть залог, если жилью не был нанесен ущерб

По окончании договора аренды, если жилье находится в хорошем состоянии, и нет задолженностей по оплате коммунальных услуг, собственник должен вернуть арендатору залог не позднее, чем через 1 месяц после возвращения ему ключей. Если возврат залога задерживается, арендатор имеет право требовать оплаты ему процентов за просрочку.

• Продлевать договор аренды при смене владельца жилья

Если жилье было продано во время действия договора аренды, и факт сдачи в аренду жилья был зарегистрирован в Реестре Собственников, новый арендодатель обязан продолжить исполнять договор аренды с арендатором, его неразведенным супругом/супругой или гражданским супругом/супругой, а также их несовершеннолетними детьми на тех же условиях и с теми же обязательствами, которые указаны в договоре. Если новый владелец захочет сам использовать жилье, арендатор вправе потребовать предоставить ему для переезда трехмесячный срок, в течение которого он будет выплачивать арендную плату и другие оговоренные платежи, а также потребовать у прежнего арендодателя выплатить ему компенсацию ущерба.

• Разрешить в определенных ситуациях передачу арендатором жилья третьим лицам

Арендодатель должен знать, что если факт сдачи жилья зарегистрирован в Реестре Собственников, арендатор может продолжать снимать жилье, даже если сам он в нем не живет, и если в нем проживают его законный или гражданский супруг/супруга или его несовершеннолетние дети. В случае разъезда, развода или аннулирования брака этот супруг может стать арендатором жилья по договору, если это соответствует гражданскому законодательству, хотя он должен известить об этом арендодателя в течение максимум двух месяцев с момента получения судебного постановления о разводе. В случае смерти арендатора можно вести речь о невозможности его замены другим лицом (если прошло более 3 лет с момента заключения договора) или о расторжении договора по истечение 3 лет после его заключения (если смерть произойдет до истечения этого срока).

• Разрешить производить работы по приспособлению жилья для жизни в случае недееспособности арендатора или его супруги/супруга

Арендодатель обязан разрешить проведение внутренних работ по приспособлению жилья, в случае, если арендатор, его супруг/супруга, члены его семьи или иные проживающие с ним лица, являются инвалидами, или же им более 70 лет. Эти изменения не должны затрагивать общие зоны или служебные помещения в здании, а также влиять на безопасность помещений и их сохранность. При прекращении договора арендодатель вправе потребовать от арендатора приведения помещений в первоначальное состояние.

• Оплачивать налоги и муниципальные сборы

Так как обязанность по оплате коммунальных услуг ложится на арендатора, если в договоре аренды не указано иное, арендодатель помимо прочих обязательных налогов оплачивает налог на недвижимость (IBI), налог на вывод мусора и страхование жилья.