Налогообложение при продаже недвижимости в Испании на 2015 г.

Если вы, будучи нерезидентом, уже являетесь владельцем недвижимости в Испании и решили её продать, то советуем не обойти вниманием нашу статью, поскольку сегодня мы не только подробно расскажем вам о всех налогах, которые вы обязаны будете уплатить в испанскую казну, продавая свою недвижимость, но и проинформируем вас о последних нововведениях в налогообложении, действующих с начала 2015 года.

В общих чертах, продавец, который не проживает в Испании, должен будет уплатить следующие налоги: подоходный налог для нерезидентов (IRNR) и налог на прирост земельной стоимости (IIVTNU или Plusvalía). А теперь рассмотрим их детально, с учётом последних изменений в законодательстве.

ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ (IRNR)

Налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2015 года, принесла некоторые изменения в подоходный налог для нерезидентов, а именно:

1. Отменён коэффициент денежного перерасчёта, который служил для корректировки эффекта инфляции на стоимость недвижимости. Другими словами, уже не будет учитываться тот факт, что 1 евро сегодня не имеет такой же стоимости, как 10 лет назад.
    
2. Введены ограничения в коэффициент компенсирования (снижения налога).
   Данный коэффициент будет применяться только в том случае, когда общая сумма продаж, проведённых с 2015 года не превышает 400.000 евро, вне зависимости от того будь то жилая недвижимость, акции или любой другой тип движимого или недвижимого имущества, приобретенного до 1994 года.
   Если сумма превышает 400.000 евро, то этот коэффициент применяться не будет и необходимо будет уплатить налог на всю прибыль от продажи дома или квартиры. Процент налога зависит от года приобретения и типа недвижимости.
    
3. Меняется налоговая ставка на прибыль с продажи.
   Если в прошлом, 2014 году, налоговая ставка на доход от продажи своего имущества для всех иностранцев составляла 24,75%, то начиная с 2015 года ставка будет следующей: 

А теперь, учитывая все вышеуказанные нововведения, предлагаем рассмотреть способ расчёта данного налога на конкретных примерах:

В случае, если нерезидент Испании производит процедуру передачи объекта недвижимости другим лицам, он обязан уплатить налог на прибыль от продажи имущества в составе вышеупомянутого подоходного налога для нерезидентов (IRNR)

Таким образом, базой налогообложения на доходы нерезидента является прибыль, полученная от продажи объекта недвижимости. На общих основания, прибыль вычисляется как разница между стоимостью объекта на момент его приобретения и на момент его продажи. При этом, стоимость приобретения рассчитывается заново с использованием коэффициентов актуализации.

Пример:

Российский гражданин (т.е. не член ЕС), не имеющий ВНЖ в Испании, купил квартиру в Испании в 2010 г. стоимостью 250.000 евро и решает продать её в 2015 году за 350.000 евро.

В этом случае:

• База налогообложения:  350.000 – 250.000 = 100.000 евро
• Ставка налогообложения: 24%
• Налог на прибыль: 100.000 х 24% = 24.000 евро

НАЛОГ НА ПРИРОСТ ЗЕМЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (IIVTNU или Plusvalía)

Это ещё один налог, обязательный к уплате любым продавцом (резидентом или нерезидентом) при продаже жилых объектов в Испании. Он начисляется на разницу в увеличении стоимости земли под построенным жильем с момента его покупки до момента его продажи.

Размер этого налога обусловлен многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца, и т.д. Поэтому наглядный пример привести в этом случае невозможно. Для его точного расчёта советуем перед продажей обратиться к профессиональным консультантам конкретного муниципалитета, в котором находится ваша недвижимость.

Однако, в случае если продавец не находится в Испании, то уплата этого налога возлагается на покупателя, как заменителя налогоплательщика. Уплата осуществляется в местный муниципалитет, по соответствующей форме, в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.