Какие расходы Вас ждут при покупке недвижимости в Испании в 2015 году

Мы решили разобраться, какие же расходы ожидают покупателей недвижимости в Испании сегодня.

Перед покупкой недвижимости, помимо непосредственно цены, приобретаемого объекта, необходимо точно представлять себе все расходы, которые повлечет за собой за собой взятие и оплата ипотечного кредита (если таковой имеется), уплата соответствующих налогов и т.д. В этой статье мы постараемся объяснить каковы они и на основании чего формируются.

Предварительные расходы

Оценка имущества: после внесения залога (обычно он составляет 10% от стоимости жилья) и подписания предварительного договора на покупку имущества вы можете пойти в банк и попросить ипотечный кредит. Банк, в свою очередь, для того, чтобы удостовериться в реальной стоимости выбранного вами объекта, проводит его оценку. Такая операция может вам обойтись в 100-400 евро (цена зависит от типа жилья и его площади).

Нотариальные расходы, связанные с подписанием предварительного договора купли-продажи: обычно, перед подписанием купчей, между продавцом и покупателем заключается частный договор, закрепляющий намерения сторон и обязывающий четко выполнять обговоренные заранее и прописанные в нем пункты (естественно, руководствуясь их правомерностью). По закону, в этом случае, совсем не обязательно прибегать к услугам нотариуса, но, заручиться его помощью никогда не помешает во избежание каких-либо возникнувших проблем.

Расходы купли-продажи

Нотариальный акт купли-продажи: документ купли-продажи (купчая) подтверждает смену собственника недвижимости. Он, согласно испанскому законодательству, не является обязательным, но очень рекомендуемым, т.к. прописанные в нем пункты регулируются законами и имеют большую юридическую силу, чем предварительный договор. Купчую составляет нотариус. Его гонорары будут зависеть от количества поручителей и от объема самого документа. Если же вы покупаете жилье с ипотекой, без суброгации, то в этом случае необходимо составить 2 купчие - одна на куплю-продажу, другая на взятие ипотечного кредита.

Тарифная сетка нотариальных услуг регулируется законом — таким образом, к какому бы нотариусу вы не обратились, вам должны назвать одинаковую цену. В случае, если происходит суброгация ипотеки или покупаемое жилье находится под официальной протекцией (для иностранцев эта опция не доступна), то стоимость услуг нотариуса значительно снижается.

Посредством договора купли-продажи, нотариус обеспечивает аутентификацию участников сделки, их способность и законность прав для ее совершения. Проверяет и обеспечивает: юридическую право определённость, регистрационный документ на право собственности, состояние объекта, обременения и безопасность покупки, кадастровые данные и уплату продавцом квот за содержание зон общего пользования. А также: жилищный и энергетический сертификаты (отвечает ли объект и эл. проводка нормам безопасности и пригоден ли он к проживанию), форма оплаты при покупке, скрытые дефекты и налоговые обязательства и идентифицировать владельца - бенефициара.

Муниципальный налог на добавленную стоимость

(варьируется в зависимости от типа недвижимости — вторичка или же новостройка)

• НДС (исп. IVA): налог составляет 10% от стоимости жилья и оплачивается за недвижимость с первичного рынка жилья, купленную напрямую от застройщика. В случае, если объект находится под официальной протекцией, НДС (IVA) составляет 4% (напоминаем, что для российского покупателя такой тип жилья не доступен).
• Налог на передачу имущества (исп. ITP): платится за вторичную недвижимость. В разных автономных областях Испании процентная ставка варьируется, в Каталонии она составляет 10% от стоимости жилья.
• Гербовый сбор на юридические акты: платится за подписание у нотариуса договора купли-продажи и регистрацию в реестре. Его ставка варьируется от ипотечных обязательств собственника (в случае покупки с ипотекой), типа жилья и автономного сообщества - в диапазоне от 0,1% до 1,5%.
• Расходы на бюро юридических услуг: появляются только при покупке недвижимости по ипотечному кредиту. Банковское бюро услуг, для реализации сделки, производит полное погашение всех налогов и запрашивает документы для регистрации в реестре как документа купли-продажи, так и соглашения о выдаче банком ипотечного кредита. Здесь тарифы зависят от конкретной фирмы, в которую вы обратились. Обычно, финансирование таких услуг производится вперед. Эти деньги идут на уплату налогов, остаток суммы (если таковой имеется) возвращается после завершения всего процесса.
• Муниципальный налог на прирост капитала: взимается за увеличение стоимости недвижимости с момента овладения объектом до его передачи другому собственнику. В расчет этого налога берется кадастровая стоимость жилья, его возраст на момент покупки, коэффициент увеличения и налоговая ставка, установленная фискальным департаментом муниципалитета, где расположен объект недвижимости.

Регистрация в реестре собственников

Расходы на регистрацию объекта недвижимости в реестре собственников меняются в зависимости от стоимости жилья, его месторасположения и характеристик. Налоговые ставки устанавливаются правительством. Об их размере можно проконсультироваться в Официальном Правительственном Вестнике. Обычно они не превышают 1%.

Если вы, для регистрации объекта недвижимости, пользуетесь услугами юридического бюро, мы вам советуем заранее запросить смету об оплате, потому как гонорары таких контор нигде и не кем не регулируются и могут серьезно отличаться от их конкурентов.

Что платит каждая сторона?

Продавец:

• Расходы, связанные с аннулированием или досрочным погашением ипотеки (если таковая имеется) – обычно они составляют 2-3% от суммы займа.
• Муниципальный налог на прирост капитала: рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта и количества прошедших лет с момента его последней передачи в собственность. Процентная ставка регулируется законами каждого автономного сообщества или региона Испании с установкой максимального и минимального коэффициентов.
• Гонорар риэлтора (если продажа производилась через агентство недвижимости). Если агента нанял покупатель, то расходы по оплате риэлтерских услуг, ложатся на плечи вышеупомянутого.

Покупатель:

• Оговоренную стоимость объекта недвижимости
• Расходы по оформлению ипотечного кредита (если берется)
• НДС (IVA) – если жилье куплено напрямую от застройщика или налог на передачу имущества (ITP) – вторичный рынок.
• Гербовый сбор на юридические акты
• Гонорары нотариуса за составление купчей и ее копий
• Расходы по регистрации недвижимости в реестре собственников
• Гонорар риэлтора